Снятие обременения

Добрый день. Квартира зарегистрирована на одном собств. Находится в залоге у микрофинансовой организации. Микрофинансовая организация отдает закладную в день полной уплаты долга в кассу. Оплату производит покупатель по Договору Задатка за обьект покупки. Так же при оплате долга по кредиту риелтор требует сразу оплатить комиссию (150тыс.руб). Продавец и покупатель подают закладную на снятие обременения и получают проект ДКП в Фора банк. Остаток денег по ДКП закладывается в ячейку банка. Вопрос: 1) как провести сделку чтобы избежать риска отказа продавца после уплаты задолженности по кредиту и по коммуналке? 2) почему риелтор хочет получить комиссионные до завершения сделки, нет ли в этом намека на развод"? 3) как обезопасить покупателя я покупатель квартира выбрана "